Ny Meglerstandard: Dette endrer seg for deg som kjøper eller selger næringseiendom

Når megleren sender over kjøpekontrakten, er den nesten alltid basert på Meglerstandarden. Det er bransjenormen for kjøp og salg av næringseiendom. I høst lanserte Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Forum for Næringsmeglere (FFN) en revidert utgave, utarbeidet av Wikborg Rein, BAHR og FFN.

De fleste endringene er små. Noen få flytter likevel risiko mellom kjøper og selger, og dem bør du kjenne før du signerer, enten du kjøper eller selger, åpent eller off-market.

De viktigste endringene

1. Ingen heving etter overtakelse (pkt. 6.3)

Kjøper kan ikke lenger heve kjøpet etter at eiendommen er overtatt. Feil og mangler som oppdages etterpå, må løses med prisavslag eller erstatning. Selger får trygghet for at handelen står. Kjøper bør gjøre jobben grundig før overtakelse.

2. Selger svarer for det selger visste (pkt. 7.1 b og 7.2)

Selgers ansvar for uriktige opplysninger begrenses til det selger faktisk kjente til. Standarden presiserer også hvilke nøkkelpersoner hos selger som teller. For kjøper blir egne undersøkelser enda viktigere.

3. Lengre frist for å klage (pkt. 8.3.2 a)

Den alminnelige reklamasjonsfristen er nå 24 måneder. Kravet må fortsatt overstige avtalt terskelbeløp før selger må betale.

4. Høyere tak, og skatt utenfor terskelbeløpet (pkt. 8.4 og 8.4.2)

Selgers samlede ansvar kan nå bli det høyeste av justert kjøpesum (pluss eventuell selgerkreditt) eller 30 prosent av eiendomsverdien. Krav under skattegarantien er unntatt fra terskelbeløpet. Det er særlig relevant når du kjøper eller selger et eiendomsselskap.

5. Uenighet om kjøpesummen går til voldgift (pkt. 2.3.4)

Er partene uenige om beregningen av kjøpesummen, avgjøres det av én eller tre voldgiftsdommere i stedet for i tingretten. Det gir som regel raskere avklaring, men partene dekker kostnadene selv.

Sjekk dette før du signerer

Som kjøper

• Er due diligence gjort før overtakelse? Heving er ikke lenger et sikkerhetsnett.
• Hvem er selgers nøkkelpersoner etter pkt. 7.2, og har du fått svar fra dem?
• Hva er terskelbeløpet, og hvordan slår taket ut i din handel?

Som selger

• Er opplysningene du gir korrekte og forankret hos rett nøkkelperson?
• Kjenner du ansvaret ditt i 24 måneder etter overtakelse?
• Kjøper du eller selger du selskap? Se ekstra på skattegarantien.

Kjenn spillereglene, og kom i mål

En god handel krever at begge parter vet hva de signerer på. På Eiendomsavtaler setter vi kjøpere og selgere av næringseiendom sammen, og vi ser hvor mye raskere det går når rammene er avklart tidlig. Gå gjennom punktene over med megleren eller rådgiveren din før avtalen spikres.

Artikkelen er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning.