Fullt utleid hybelhus – 528 000 kr i årlige leieinntekter

SALGSOPPGAVE

Våghallvegen 12, 6270 Brattvåg

Enebolig / hybelhus · 11 soverom · fullt utleid · varmepumpe med energibrønn og vannbåren gulvvarme

Prisantydning 4 050 000 kr · Totalpris inkl. omkostninger 4 167 040 kr

Kort om eiendommen

Stor og velholdt enebolig med sentral beliggenhet i Brattvåg, i dag i bruk som hybelhus. Boligen ligger i enden av en blindvei i et etablert boligområde, med gangavstand til barnehage, barne- og ungdomsskole, dagligvare, buss og sentrumsfunksjoner.

Eiendommen fremstår med normal god standard. Tak, fasade, bad og de fleste øvrige bygningsdelene er fornyet eller oppgradert i perioden 1998–2018, og boligen ble påbygd i 2010. Samme år ble det installert varmepumpe med energibrønn og vannbåren gulvvarme i de fleste oppholdsrom, noe som gjør boligen energivennlig i drift.

Utleieøkonomi: Huset er fullt utleid med 11 hybler/soverom og gir en leieinntekt på 44 000 kr pr. måned. Utleien skjer på løpende kontrakt som kan overtas av ny eier. Komplett inventar for drift som hybelhus kan overtas etter avtale (se «Løsøre og inventar»).

Opparbeidet hage, gruset avkjørsel og biloppstillingsplass. Visning etter avtale.

Fleksibel finansiering. Eiendommen er fullt utleid med dokumentert leieinntekt, og selger er for rett kjøper villig til å vurdere selgerfinansiering av deler av kjøpesummen. En slik løsning kan for eksempel innebære at en avtalt andel av vederlaget gjøres opp over tid gjennom et gjeldsbrev sikret med pant i eiendommen, med markedsmessig rente og en fast nedbetalingsplan. For en investor betyr det lavere krav til egenkapital ved oppstart, samtidig som leieinntekten bidrar til å betjene lånet. Betingelsene avtales individuelt – ta kontakt for en gjennomgang.

Nøkkelinformasjon

Adresse	Våghallvegen 12, 6270 Brattvåg
Selger	Trond-Vegard Evensen og Ilona Evensen
Matrikkel	Gnr. 328, bnr. 214 i Ålesund kommune
Eieform	Selveier (eiet)
Boligtype	Frittliggende enebolig
Byggeår	1955 (påbygd 2010)
Bruksareal	BRA-i 264 m² · P-rom 245 m² · S-rom 19 m²
Tomt	712,5 m² eiet
Energimerke	Energikarakter G, oppvarmingsfarge oransje
Parkering	Gruset avkjørsel og biloppstillingsplass
Prisantydning	4 050 000 kr
Omkostninger	117 040 kr
Totalpris	4 167 040 kr
Kommunale avgifter	27 748 kr pr. år (2023)

Innhold

Andre etasje: stue, 4 soverom og 2 kott.

Første etasje: entré, gang, stue, kjøkken og 4 soverom.

Underetasje: vaskerom, gang, bad, 3 soverom, 2 boder, teknisk rom og garasje.

Det er noe avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk i underetasjen – se «Ferdigattest / brukstillatelse». Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 16.10.2024, utført av Per Kristian Låche.

Beliggenhet

Boligen ligger sentralt like sør for Brattvåg sentrum, i enden av en blindvei i et etablert område med eneboliger og sentrumsbebyggelse. Kort vei til skole, barnehage, dagligvare, buss og sentrumsfunksjoner. Fine tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Skolekrets: Brattvåg (krets 24).

Standard

Innvendig. Gulv av parkett, laminat og fliser. Vegger med tapet og trepanel, tak med trepanel og himlingsplater. Etasjeskiller av trebjelkelag, betongplate mot grunn. Malt tretrapp, malte fyllingsdører og glatte hvitmalte dører. Skyvedørsgarderobe i gang. Murpipe.

Kjøkken. Innredning med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Kjølehjørne, oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn og vannstoppsystem. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Bad, 1. etasje. Helfliset med vannbåren gulvvarme. Innredning med to nedfelte servanter, veggmontert toalett, badekar og dusjhjørne. Mekanisk avtrekk. Byggeforskrift 2010.

Bad, underetasje. Flislagt gulv med vannbåren gulvvarme, baderomsplater på vegg. Innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjhjørne. Elektrisk styrt vifte. Byggeforskrift 2010.

Vaskerom, underetasje. Fra byggeår. Malt/behandlet betonggulv, malte betongvegger, panel i tak. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon, ingen varmekilde.

Oppvarming og energi

• Varmepumpe med energibrønn, med sentral varmtvannsbereder integrert i varmepumpen. Tilknyttet tappevann, vaskemaskin og oppvaskmaskin.
• Vannbåren varme i de fleste oppholdsrom, unntatt kjøkken, vaskerom, 2 soverom i underetasjen og andre etasje. Begge bad har vannbåren gulvvarme.
• Sentralstøvsuger installert. Eldre vedovn i første etasje.

Boligen er energivennlig i drift, og forbruket er synkende: 20 179 kWh i 2024 og 16 048 kWh i 2025. Hittil i 2026 er det brukt 6 629 kWh. Kostnader vil variere med abonnement og forbruk. Energimerke: energikarakter G. Komplett energiattest følger vedlagt.

Modernisering og påkostninger

1998  Etterisolert yttervegger og tak (mineralull blåst inn).

2003  Nytt kjøkken montert.

2004  Terrasse utvidet mot sør; verksted innredet i rom under terrasse.

2010  Tilbygg mot nord; nytt tak (Decra takplater); varmepumpe med energibrønn og vannbåren gulvvarme; nytt bad i første etasje; det meste av innvendig røropplegg og deler av el-anlegget fornyet.

2013  Nytt bad innredet i underetasjen.

2025  Ny utvendig slamavskiller montert, med nye rør i bakken tilkoblet naboens ledning. Samlet utlegg 202 000 kr (se «Vei, vann og avløp»).

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adresse knyttet til både privat og offentlig vei. Vann og avløp er tilknyttet det offentlige nettet via private stikkledninger. På avløpsledningen ligger en privat slamavskiller.

I 2025 ble det ved gravearbeid avdekket brudd på slamavskilleren. Slamavskilleren ble skiftet ut, og nytt utløpsrør ble lagt i bakken og koblet til naboens ledning nedstrøms tanken. Arbeidet ble utført av Varme & Bad AS (ordre 3007660, utført 07.05.2025). Samlet utlegg for tiltaket var 202 000 kr. Dokumentasjon fra utførende følger vedlagt.

Private ledninger og private veier vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger og felles veier er det normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt. Det er installert fiber fra Tafjord (300/300).

Tekniske installasjoner

• Innvendige vannledninger av kobber fram til vaskerom (mer enn halv levetid passert – TG 2). I renovert del er det lagt rør-i-rør, samlet i teknisk rom.
• Avløpsrør av støpejern. Naturlig ventilasjon.
• Varmepumpe med energibrønn og integrert varmtvannsbereder. Sentralstøvsuger.
• Større deler av el-anlegget byttet i 2010, med automatsikringer og det meste av ledninger.
• Brannslokningsapparat i første etasje og kjeller. Seriekoblede røykvarslere i hver etasje.

Utleie og leieinntekt

Eiendommen er registrert som enebolig med én boenhet i matrikkelen og kan leies ut i sin helhet til boligformål. Boligen er for tiden utleid til et firma med arbeidere ved nærliggende verft for 44 000 kr pr. måned (4 000 kr pr. soverom × 11 soverom), på løpende kontrakt med én måneds gjensidig oppsigelse.

Radon ved utleie. Strålevernforskriften stiller krav til dokumentert radonnivå i utleieboliger. Det er per i dag ikke foretatt radonmåling i boligen, og bygget er ikke utført med radonsperre. Måling anbefales gjennomført. Området er i DOK-analyse (05.05.2023) registrert med moderat til lav radon-aktsomhet.

Tilstandsrapport – sammendrag

Tilstandsrapport er utført av Per Kristian Låche, befaringsdato 16.10.2024 (oppdragsnr. 12020-1192). Sammendraget under viser avvik med tilstandsgrad 2 (TG 2), tilstandsgrad 3 (TG 3) og ikke undersøkt (TG IU). Se den vedlagte rapporten for utfyllende informasjon.

Utvendig

• Takkonstruksjon/loft (TG IU): hele takkonstruksjonen er gjenbygget; kaldt loft ikke befart (manglet luke-åpner).
• Drenering (TG IU): ukjent om noe er gjort etter byggeår. Kjeller ikke mer fuktig enn normalt for byggeperioden.
• Veggkonstruksjon (TG 2): spredte råteskader i bordkledning. Estimat under 10 000 kr.
• Vinduer (TG 2): tegn på innvendig kondens på enkelte glass; vinduer ca. 30 år, nærmer seg utskifting.
• Balkong/terrasse og utvendige trapper (TG 2): rekkverkshøyder under dagens krav.
• Utvendige vann- og avløpsledninger (TG 2): mer enn halv forventet brukstid passert.

Innvendig

• Vaskerom – ventilasjon (TG 2): kun naturlig ventilasjon. Estimat under 10 000 kr.
• Bad – overflater (TG 2): våtromsplater ikke montert fagmessig; feil avslutning mot gulv.
• Overflater (TG 2): fuktskader; noe vannskade på gulv i soverom ved verandadør (visuelt).
• Etasjeskille/gulv mot grunn (TG 2): målt høydeforskjell 10–20 mm over 2 meter.
• Radon (TG 2): ikke målt; ingen radonsperre.
• Pipe og ildsted (TG 2): pipevanger ikke synlige.
• Rom under terreng (TG 2): indikasjon på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv/-mur; noe saltutslag (normalt for alderen).
• Innvendige trapper (TG 2): rekkverkshøyder under krav; mangler håndløper på vegg.
• Vaskerom – sluk/membran (TG 2): membran mot gammelt sluk uten klemring; mer enn halv brukstid passert.
• Avløpsrør (TG 2): mer enn halv forventet brukstid passert på innvendige avløpsledninger.

Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe ny. Interessenter oppfordres til å lese tilstandsrapport, salgsoppgave og selgers egenerklæring nøye, og vurdere tilstandsgrad og eventuelle utbedringskostnader før bud.

Ferdigattest / brukstillatelse

For den opprinnelige boligen foreligger det verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. Det foreligger byggemeldte tegninger datert august 1952. Boliger oppført før plan- og bygningsloven trådte i kraft (1965) var ikke søknadspliktige; manglende attest gjør dem ikke ulovlige.

Tilbygg 1: svar på melding om tiltak datert 28.08.2003, uten merknader; registrert tatt i bruk 01.12.2004. Tilbygg 2: ferdigattest datert 06.09.2018, med byggemeldte tegninger datert 30.11.2006.

I underetasjen er det avvik mellom byggemeldte tegninger (1952) og dagens bruk: opprinnelig vaskerom, boder, toalett og arbeidsrom er i dag i bruk som soverom, gang, bad og vaskerom. Det er ikke foretatt søknadspliktige tiltak. Innvendig bruksendring mellom hoveddel og tilleggsdel er søknadspliktig, og kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til forholdet. Kopier av tegninger og attester følger vedlagt.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen ligger i område regulert til bolig i Reguleringsplan for Brattvåg vest for Storgata (vedtatt 23.06.1978). Tomten vest for eiendommen er ubebygd; mot nord grenser den til område regulert til forsamlingslokale. I Kommunedelplan for Haram 2019–2031 (vedtatt 18.06.2020) er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, og ligger i hensynssone H910 (gjeldende reguleringsplan videreføres) og H310_4 (ras-/skredfare – marin leire).

Hensynssone H310_4 innebærer at byggegrunn ved søknad om tiltak må vurderes av fagkyndig med hensyn til marin leire/kvikkleire. DOK-analyse datert 05.05.2023 registrerer eiendommen i skred-/snøskred-analyseområde. Rapportene bygger på automatiserte geoanalyser og gir ikke garanti for at innholdet til enhver tid er oppdatert og korrekt.

Kommunale avgifter, vann og formuesverdi

Kommunale avgifter	27 748 kr pr. år (2023). Inkluderer eiendomsskatt, avløp, feie-/tilsynsgebyr og renovasjon. Fordeles på 4 terminer.
Vannavgift	3 802 kr pr. år (2023), Brattvåg Vassverk SA, 2 terminer.
Formuesverdi primær	750 000 kr (2021)
Formuesverdi sekundær	2 700 000 kr (2021)

Servitutter og heftelser

Følgende tinglyste heftelser/rettigheter følger eiendommens matrikkel:

• 1946/101482-4/58 (18.09.1946) – Bestemmelse om gjerde: selger fraskriver seg gjerdeplikt.
• 1946/101482-5/58 (18.09.1946) – Bestemmelse om vann-/kloakkledning: gjensidig rett til framføring av skjulte kloakk- og vanngrøfter.
• 1946/101482-2/58 (18.09.1946) – Bestemmelse om vei: rett til vei fra Kronprins Olavs gate.

Grunnboksdato 13.09.2023. For nærmere informasjon om erklæringer og rettigheter, ta kontakt med selger.

Løsøre, hvitevarer og inventar

Kjølehjørne, oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn på kjøkkenet medfølger. Løsøre og tilbehør overdras i tråd med avhendingsloven §§ 3-4 og 3-5 samt bransjens tilbehørsliste (gjeldende fra 01.01.2020). Produkter og installasjoner overdras uten garantier utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Komplett inventar for drift som hybelhus med 11 soverom, slik boligen fremstår klar til utleie, kan overtas for 100 000 kr. Dette avtales direkte med selger i etterkant av salget.

Diverse opplysninger

Overtagelse	Etter avtale. Ønsket overtagelse angis ved budgivning.
Boligselgerforsikring	Tegnet gjennom Gjensidige Forsikring ASA.
Boligkjøperforsikring	Kan tegnes av privatpersoner som kjøper til eget bruk (HELP).
Forsikring bygning	Fremtind, polise 27483879.
Salgsoppgave oppdatert	18.01.2025

Oppgjøret må være kreditert oppgjørsforetakets klientkonto senest siste virkedag før overtagelse. Bankens valuteringsdato regnes som innbetalingsdato.

Budgivning

Eiendommen selges av eier privat via Propr. Første bud inngis skriftlig på Propr sitt budskjema med signatur og kopi av legitimasjon, eller elektronisk via «Gi bud» med BankID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til selger, som skriftlig bekrefter mottatte bud.

Bud som ikke er skriftlige, eller som har kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, formidles ikke. Et bud er bindende fram til angitt akseptfrist. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og må akseptere skriftlig før budaksept formidles. Budjournal gis til kjøper og selger, og kan kreves i anonymisert form av øvrige budgivere etter avsluttet budrunde.

Omkostninger

Dokumentavgift (2,5 %)	101 250 kr
Tinglysing av skjøte	545 kr
Tinglysing av pantedokument	545 kr
Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt)	14 700 kr
Omkostninger totalt	117 040 kr
Totalpris inkl. omkostninger	4 167 040 kr

Regnestykket forutsetter tinglysing av kun én låneobligasjon og salg til prisantydning. Selger dekker gebyr for panterett med urådighet (545 kr). Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter avhendingslova og overleveres i tråd med det avtalte. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagkyndig bistand, før bud.

En bolig som har vært i bruk, er utsatt for slitasje, og det kan avdekkes forhold etter overtakelse som krever utbedring. Normal bruksslitasje utgjør ikke en mangel. Avvik mellom opplyst og faktisk areal kan utgjøre en mangel dersom avviket er minst 2 % og minst 1 m². Ved prisavslag/erstatning bærer kjøper tap opp til 10 000 kr (egenandel).

Er kjøper ikke forbruker, selges eiendommen «som den er» med begrenset selgeransvar, jf. avhendingslova § 3-9. Selger og kjøper må bidra til kundekontroll etter hvitvaskingsregelverket, herunder framlegge gyldig legitimasjon; oppgjøret gjennomføres av et oppgjørsforetak med konsesjon fra Finanstilsynet. Behandling av personopplysninger følger gjeldende personvernregelverk (GDPR og personopplysningsloven).

Vedlegg

• Tilstandsrapport (befaring 16.10.2024)
• Selgers egenerklæring
• Energiattest
• Dokumentasjon slamavskiller – Varme & Bad AS (2025)
• Nabolagsprofil
• Bygningsinformasjon
• Byggemeldte tegninger (1952, 2003, 2006)
• Ferdigattest tilbygg (2018)
• Megleropplysninger feiing og tilsyn
• Kart- og oppmålingsforretning
• Matrikkel-, situasjons-, lednings- og veiadkomstkart
• Reguleringsplan og kommunedelplan
• DOK-analyserapport

Våghallvegen 12, 6270 Brattvåg · Selges privat via Propr · Kontakt: Trond-Vegard Evensen