Kort beskrivelse

Sørumsvingen er et boligprosjekt på Sørumsand i Lillestrøm kommune. Prosjektet har innvilget rammetillatelse for oppføring av 67 leiligheter fordelt på to moderne boligbygg, og garasjekjeller over to plan.

Prosjektet ligger få hundre meter fra Sørumsand sentrum, med gangavstand til togstasjon, butikker og servicetilbud, samt skoler og idrettsanlegg. Toget til Oslo S tar ca. 24 minutter, noe som gjør beliggenheten særlig relevant for pendlere og barnefamilier som ønsker nærhet til hovedstadsregionen kombinert med lavere inngangspris enn i de mest pressede nærområdene rundt Oslo.

Prosjektet selges som et utviklingscase med flere mulige transaksjonsstrukturer, herunder kjøp av prosjektet/eiendommen/SPV, eller deltakelse som JV-/kapitalpartner.

Nøkkelinformasjon

Eiendom: Gnr./bnr. 324/235, Fossumsvingen

Beliggenhet: Sørumsand, Lillestrøm kommune

Prosjekt: To boligbygg med garasjekjeller

Status: Rammetillatelse innvilget 18.12.2024

Antall boliger: 67 leiligheter

BRA bolig: ca. 5 724 m²

BRA totalt: ca. 9 389 m²

Parkeringsplasser: 84 bilplasser

Sykkelplasser: 194 sykkelplasser

Utearealer: ca. 2 090 m², tilsvarende ca. 31,2 m² per boenhet

P-kjeller: To plan med parkering og boder

Prosjektets kvaliteter

Sørumsvingen er prosjektert med et moderne skandinavisk uttrykk, trekledde fasader og et luftig grønt gårdsrom mellom byggene. Fasader og balkonger er utformet med variasjon i fasadelivet, og takflatene er delvis tilrettelagt som takterrasser.

Prosjektet legger opp til private balkonger, felles uteområder, lekeplasser og takterrasser. Det er også planlagt praktiske løsninger som boder og sykkelparkering ved inngang, samt mulighet for fasiliteter som trimrom, smørebod og bilvask. Arealer og adkomster er tilpasset universell utforming, slik at prosjektet kan appellere bredt på tvers av aldersgrupper.

Beliggenhet og marked

Sørumsand er et etablert og voksende boligområde med sterk pendlerappell. Nærheten til Oslo, kombinert med lavere prisnivå enn mer sentrale områder i hovedstadsregionen, gir prosjektet en attraktiv markedsposisjon.

Beliggenheten gir kort vei til hverdagsfunksjoner som sentrum, togstasjon, skole, handel, idrettsanlegg og øvrige servicetilbud. Dette gjør prosjektet relevant for både førstegangskjøpere, familier, pendlere og kjøpere som ønsker mer bolig for pengene uten å gi slipp på tidseffektiv tilgang til  Oslo.

Investeringscase

Prosjektet har innvilget rammetillatelse, dokumenterte og avklarte grunnforhold, fullført etablert felles infrastruktur i området og ferdigforhandlet totalleveranse basert på modul-/prefabproduksjon.

Det er nedlagt ca. MNOK 20 i egenkapital knyttet til tomtekjøp, utviklings- og finanskostnader. Eiendommen er belånt med ca. MNOK 50 og er verditaksert til MNOK 112 per februar 2026. Verdijustert egenkapital er basert på dette ca. MNOK 62.

Prosjektet kan være særlig relevant for eiendomsutviklere, entreprenører, industrielle aktører eller kapitalpartnere som ønsker et boligprosjekt med redusert tidligfaserisiko og avklarte rammer for videre gjennomføring.

Prosjektøkonomi

Brutto salgsverdi er indikert til ca. MNOK 429, basert på en forutsetning om NOK 75 000 per m² BRA bolig. Samlet prosjektkost er indikert til ca. MNOK 350, inkludert tomt, bygg og prosjektkostnader.

Indikativ total byggekostnad er oppgitt til ca. MNOK 270, tilsvarende ca. NOK 47 000 per m² BRA bolig, og inkludert kostnad for garasjekjeller. Det foreligger videre mulighet for at entreprenøren delfinansierer byggekostnaden.

Basert på prosjektgrunnlaget gir dette et indikativt brutto prosjektresultat på ca. MNOK 64 før salgs-, finansierings- og skattekostnader.

Det er også synliggjort alternative resultatmarginer basert på ulike salgspriser per m² BRA, hvor marginen varierer avhengig av markedsnivå og realisert salgspris.

Kjøp av prosjektet

For utviklere, entreprenører og industrielle aktører som ønsker full kontroll over videre gjennomføring.

• Kjøp av eiendom / SPV med innvilget rammetillatelse

• Ferdigforhandlet totalleveranse for bygging, hvor det foreligger mulighet for at entreprenør delfinansierer byggekostnaden.

• Dersom kjøper benytter seg av ferdigforhandlet totalleveranse for bygging vil kjøpesummen reduseres med MNOK 10.

• Oppgjør av eiendomsfinansieringen og deloppgjør på overskytende til selger. Selgerkreditt på resterende del av kjøpesum.

Alternativ 1 - Kjøp av prosjekt

Kjøpesum for eiendom/SPV MNOK 95

— Oppgjør ved kontrakt/overtagelse MNOK 85

— Selgerkreditt (oppgjør iht avtale) MNOK 10

Totalentreprise MNOK 270

Sum prosjektkostnader, ekskl. salg, finans MNOK 365

Salgsverdi (GDV) MNOK 429

Estimert resultat ca. MNOK 64

Alternativ 2 - Kjøp av prosjekt + byggepakke

Kjøpesum for eiendom/SPV MNOK 95

• Oppgjør ved kontrakt/overtagelse MNOK 75

• Selgerkreditt (oppgjør iht avtale) MNOK 10

• Rabatt for kjøp av ferdigforhandlet byggepakke MNOK -10

Totalentreprise MNOK 270

Sum prosjektkostnader, ekskl. salg, finans MNOK 365

Salgsverdi (GDV) MNOK 429

Estimert resultat ca MNOK 74

Alternativ 3 - JV / Kapitalpartner i SPV

Lavere inngangsbillett, delt risiko. Videreføring av prosjektet i partnerskap med dagens eiere.

— Refinansiering av eksisterende eiendomsfinansiering

— Felles etablering av arbeidskapital og byggelån

— Ferdigforhandlet totalleveranse for bygging. Med mulighet for delfinansiering av byggekostnaden.

— Begrenset kontantoppgjør til dagens eiere

Høydepunkter

• Rammetillatelse innvilget 18.12.2024

• 67 leiligheter i et moderne boligprosjekt

• Gangavstand til Sørumsand sentrum og togstasjon

• Ca. 24 minutter med tog til Oslo S

• Ca. 5 724 m² BRA bolig og ca. 9 389 m² BRA totalt

• 84 bilplasser og 194 sykkelplasser

• Ca. 2 090 m² utearealer

• Avklarte grunnforhold og fullført etablering av infrastruktur

• Ferdigforhandlet totalentreprise, basert på /modul-/prefableveranse - gir MNOK 10 i kjøpsrabatt

• Mulighet for delfinansiering av byggekostnad

• Mulighet for selgerkreditt og begrenset kapitalbehov

Kontakt og videre dialog

Interessenter kan ta kontakt for ytterligere informasjon, dokumentasjon og dialog om mulig transaksjonsstruktur. Det åpnes for både ordinært kjøp av prosjektet og alternative samarbeidsmodeller med dagens eiere.